Cedolare secca: cos’è, come funziona e quando può essere utile

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo applicabile, in presenza dei requisiti previsti, ai redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo.

Chi sceglie questo regime versa un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali. Inoltre, per i contratti assoggettati a cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo normalmente previste per registrazione, proroga e risoluzione del contratto.

Quando si può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca può essere scelta da persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, come l’usufrutto, purché la locazione non sia effettuata nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Il regime può riguardare immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10, relativa a uffici e studi privati. Può applicarsi anche alle relative pertinenze, se locate insieme all’immobile abitativo.

Quali aliquote si applicano

In linea generale, l’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti.

Per alcuni contratti a canone concordato può applicarsi l’aliquota ridotta del 10%, nei casi previsti dalla normativa.

Per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate indica l’aliquota del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente per ciascun periodo d’imposta.

Cosa comporta la scelta della cedolare secca

La scelta della cedolare secca comporta la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

Questo vale anche quando l’aggiornamento sia previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo.

Per questo motivo la convenienza della cedolare secca non deve essere valutata solo in base all’aliquota, ma anche considerando il tipo di contratto, la durata della locazione, il canone concordato e la situazione fiscale del locatore.

Quando non si applica

La cedolare secca non si applica ai contratti di locazione conclusi nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Occorre quindi verificare con attenzione sia il soggetto locatore sia il conduttore, la destinazione dell’immobile e la tipologia contrattuale scelta.

Effetti sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare secca:

• è escluso dal reddito complessivo;

• non consente di far valere, su quel reddito, oneri deducibili o detrazioni;

• deve comunque essere considerato ai fini della verifica di requisiti reddituali collegati a deduzioni, detrazioni o benefici, come Isee o carichi familiari.

Perché valutare il contratto prima della registrazione

Prima di registrare un contratto di locazione è utile verificare:

• la tipologia di contratto più adatta;

• il regime fiscale applicabile;

• la corretta indicazione dell’opzione per la cedolare secca;

• gli effetti della rinuncia all’aggiornamento del canone;

• la documentazione necessaria per la registrazione.

In STP analizziamo la documentazione disponibile e supportiamo privati e proprietari nella predisposizione e registrazione dei contratti di locazione, valutando gli aspetti fiscali e contrattuali che richiedono maggiore attenzione.

Domande frequenti

La cedolare secca è sempre conveniente?

Non necessariamente. La convenienza dipende dal tipo di contratto, dal canone, dalla situazione fiscale del locatore e dalla possibilità o meno di aggiornare il canone nel tempo.

Si può applicare a tutti gli immobili?

No. In linea generale riguarda immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusi gli uffici e studi privati classificati A/10.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Può optare per questo regime la persona fisica proprietaria o titolare di altro diritto reale sull’immobile, se non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Serve assistenza per registrare il contratto?

La registrazione può essere effettuata anche direttamente, ma una verifica preventiva può aiutare a scegliere correttamente il tipo di contratto, il regime fiscale e la documentazione da presentare.

La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?

Sì, ma per le locazioni brevi occorre considerare le regole specifiche e le aliquote aggiornate, in particolare la disciplina del 26% e del 21% per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta.

Nota prudenziale

Le informazioni presenti in questa pagina hanno carattere generale e non sostituiscono una valutazione specifica del singolo caso.